전세권 설정과 근저당, 순서 하나로 세입자 운명이 갈린다

전세 세입자 보호와 근저당 설정, 동시에 안전하게 해결하는 방법을 정리했습니다. 실제 계약 상황에서 누구나 헷갈릴 수 있는 등기 순서와 보증보험 기준까지 짚어드립니다.

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잔금일, 대출, 전세… 동시에 터지는 걱정

등기도 안 된 새 아파트.
전세 세입자는 들어오고, 잔금은 모자라고.
그래서 회사 법인에서 대출을 받기로 했습니다.

그런데, 대출을 받기 위해선 근저당 설정이 필요하다고 합니다.
회사 입장에서는 회계 처리가 명확해야 하니까요.

이런 상황, 전세 세입자는 어떻게 보호해야 할까요?

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근저당 설정 질문 지식인

세입자 보호하려면 전세권 설정이 필수입니다

세입자가 전세로 들어오는 집에 근저당을 설정하면,
그 순서에 따라 세입자의 돈이 위험해질 수 있습니다.

그래서 세입자를 보호하려면 꼭 전세권을 선순위로 설정해야 합니다.
전세권은 말 그대로 법적으로 먼저 권리를 갖게 만드는 장치입니다.

근저당보다 먼저 등기에 올라가야 의미가 있습니다.

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순서가 핵심! 잔금일 당일 처리해야 하는 절차

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등기 전인 새 아파트라면,
모든 걸 한날한시에 처리해야 합니다.

진행 순서 예시

1. 소유권 이전 등기
2. 전세권 설정 등기
3. 근저당 설정 등기

포인트는 하나.
전세권이 반드시 근저당보다 먼저 올라가야 세입자가 보호됩니다.

등기 접수 순서 하나에 전세금 4억의 운명이 달려있습니다.

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전세권 설정이 최우선

보증보험 가입했어도 안심은 금물

보증보험만 가입했다고 끝이 아닙니다.
보증보험은 세입자 돈을 돌려주는 '보조 수단'입니다.

하지만 후순위 근저당이 잡혀 있으면
보험사에서 보증 승인을 거절할 수도 있습니다.

사전에 보증보험사에 정확한 조건을 확인해야 합니다.
보증사별로 내부 기준이 다르기 때문입니다.

※ 한국주택금융공사 보증 관련 정보
👉 https://www.hf.go.kr

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근저당 대출이 있어도 세입자 보호할 수 있는 방법

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조건만 맞으면 법인 대출(근저당)과 세입자 보호, 둘 다 가능합니다.

✅ 꼭 지켜야 할 체크리스트

• 전세권 설정 등기 → 선순위로 진행
• 보증보험 신청 전, 등기 순서 명확히 정리
• 근저당 설정은 전세권 설정 이후에 접수
• 잔금일 이전, 법무사와 정확히 순서 확인

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잔금일 당일 처리 순서

주택 근저당 설정 관련 많이 하는 질문들

주택에 전세 놓고 법인 대출 받아도 되나요?
네, 다만 전세권을 선순위로 설정해야 합니다.

보증보험만 가입하면 근저당 있어도 상관없나요?
보험사 심사 기준에 따라 거절될 수 있습니다.

전세권 없으면 세입자 보호가 불가능한가요?
보증보험이 있다면 일부 보호는 가능하지만, 전세권이 더 안전합니다.

등기 전 아파트인데 근저당 잡을 수 있나요?
소유권 이전과 동시에 진행하면 가능합니다.

세입자 전입신고가 먼저면 보호받을 수 있나요?
전입신고만으로는 선순위 보장이 안 됩니다. 전세권 등기가 필요합니다.

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헷갈릴 땐 이렇게 정리하세요

세입자를 보호하고, 회사 대출도 문제없이 처리하려면
등기 순서와 서류 제출 시점을 명확히 조율해야 합니다.

전세권 선순위, 근저당 후순위. 이것이 핵심입니다.